Инвестиции в квартиры уничтожают личные капиталы россиян
Россияне привыкли считать, что квадратные метры - самая надежная инвестиция. Вроде как вложил деньги в квартиру или дом, и вот стоит он себе и стоит ("руками потрогать можно"), новых расходов не просит. Да еще и в цене растет и стабильный доход приносит. Это, увы, скорее мифы - и про отсутствие дополнительных расходов, и про рост цен, и про доход.
И сегодня те, у кого есть свободные деньги, судорожно ищут объект для покупки в инвестиционных целях. Только вот утверждение о высокой надежности вложений в недвижимость в текущих условиях довольно спорно. Да и сам по себе выбор данного инструмента, по мнению экспертов, ошибочный в кризисной ситуации. Для получения реальной и стабильной доходности гораздо лучше подойдут инвестиции в ликвидные рыночные продукты, например, биржевые инвестиционные фонды.
Когда недвижимость - плохой выбор
Традиционно инвестиции в недвижимость считались максимально надежными и доходными. Но это правило работает в условиях цветущей здоровой экономики и бурного развития рынка недвижимости. В кризис же чаще наблюдается обратный эффект.
Девальвация рубля привела к тому, что цены на московские квартиры в долларах упали на 40%. Купить квартиру сейчас можно, предложение на рынке есть, но что дальше? С ценами - абсолютная неопределенность, и особенно сложно спрогнозировать, какими они будут в среднесрочном и долгосрочном периодах. В условиях ожидающегося продолжения девальвации национальной валюты цены в рублях перестают что-либо значить.
Состояние рынка недвижимости в России можно назвать близким к плачевному. Все, что застройщики возвели, уже распродано. В свою очередь, банки перестали кредитовать девелоперов на возведение новых объектов - банкирам непонятно, кто будет покупать недвижимость. Так что традиционная инвестиционная стратегия - покупка на стадии котлована - теперь сопряжена с существенно большими рисками, чем раньше. Ведь лишенные кредитной подпитки, девелоперы могут на годы остановить работы по проектам, что много раз случалось в 2008-2009 гг.
Спрос на квартиры будет снижаться. Потребительские возможности населения падают, другими словами, денег у людей становится все меньше. Кто-то теряет работу, кто-то - часть доходов, и уже большинство людей не могут приобрести квартиру преимущественно за свои средства. Ну а в кредит... Так ипотечный рынок после скачка ставок просто умер. Процентные ставки от 20% и выше - это не сказка, но быль. Легко подсчитать, что горе-инвестор будет отдавать порядка 125 тыс. рублей в качестве ежемесячного платежа. Да и итоговая переплата за кредит будет равна еще двум квартирам!
При неопределенности с ценами и неясных прогнозах по выходу из кризиса рынок недвижимости будет "проседать" все больше, а с ним - и цены на квартиры. Таким образом, вложив сегодня свои сбережения в недвижимость, можно их просто потерять. Подобных примеров в международном опыте масса. Например, в Испании цены на прибрежную недвижимость упали на 49% с начала 2007 года, в Болгарии с кризисного 2008 г. стоимость квадратных метров снизилась на 39%.
"Рынок жилья в 2015 году может оказаться под серьезным давлением из-за навеса предложения при слабеющем спросе на фоне снижения реальных доходов населения и высокой ключевой ставке ЦБ РФ на уровне 15%, что делает ипотеку малодоступной для населения - это все может привести к серьезной коррекции цен на жилье, - рассказывает Александр Полютов, управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка. - При этом общее ухудшение экономической ситуации может отразиться и на арендных ставках при сдаче квартир". "Российская недвижимость - не самая лучшая антикризисная инвестиция, так как снижение реальных доходов населения, рост ставок по ипотеке и налогов на имущество могут негативно повлиять на цены", - соглашается Сергей Суверов, начальник аналитического департамента УК "Русский стандарт". "В свою очередь, вопрос ликвидности жилой недвижимости также может играть весомую роль при принятии решения о ее покупке, так же как и налог на имущество физических лиц, - продолжает Александр Полютов, - новый порядок исчисления которого на основе кадастровой стоимости жилья вступает в силу с 2015 года и чреват ощутимым ростом отчислений".
Чемпионы по стабильной доходности
Гораздо более надежными и показывающими стабильную доходность являются финансовые инструменты - ETF (биржевые индексные фонды). Некоторые считают их более сложными и более рискованными, но, на деле, инструменты эти довольно простые, максимально прозрачные, доходные и надежные, а также предполагающие минимум комиссионных отчислений.
ETF - это индексный инвестиционный фонд, акции которого свободно торгуются на бирже, могут быть куплены через брокера и проданы через любой срок, подходящий инвестору, хоть через несколько минут, хоть через несколько лет. Данный инструмент подойдет для инвестиций как профессионалам, так и начинающим. Структура ETF повторяет структуру выбранного базового индекса, например, странового (например, акции США) или сырьевого (золото). Таким образом, покупая акцию ETF, инвестор приобретает целый диверсифицированный портфель ценных бумаг, привязанный к индексу, а не какие-то определенные акции.
История ETF в США и Европе уже довольно внушительная, а на российском рынке ETF можно купить на Московской Бирже с 2013 года. Сегодня линейка допущенных на Биржу фондов насчитывает 11 FinEx ETF, которые охватывают все классы активов (акции, облигации, золото, денежный рынок):
• ETF акций - фонды, базирующиеся на страновых индексах наиболее крупных и интересных экономик - США, Германии, Великобритании, Китая, Японии, Австралии. Также в линейке присутствует ETF на индекс информационных технологий США (MSCI USA IT). Это вложения в такие компании, как Apple, Microsoft, Google, Cisco, IBM, Intel, Visa, Facebook;
• фонды корпоративных еврооблигаций российских эмитентов. В линейке ETF на Московской бирже есть облигационные ETF с рублевым хеджированием и без него. В условиях девальвации рубля разумнее инвестировать в ETF без хеджирования (FXRU);
• золотые ETF. ETF на физическое золото (FXGD) имеет нулевую корреляцию с фондовым рынком, таким образом, FXGD в портфеле улучшает соотношение риска к доходности и может стать своеобразной страховкой в период рыночных колебаний.
Теперь к цифрам. Возьмем для подсчёта те же инвестиции 10 млн. руб. и начало 2014 года. К примеру, стоимость FXIT с начала года увеличилась на 138%. Это значит, что из 10 млн. у инвестора стало 23,8 млн. руб. От этой суммы клиент заплатит лишь 14280 руб. (комиссию брокеру за 2 операции - покупку и продажу ценных бумаг). Государству нужно будет выплатить налог 13%. Это оставит инвестору на руках 20,7 млн., чистая прибыль 10,7 млн. руб.
По данным специализированного ресурса о недвижимости irn.ru на 10 млн. можно купить "трешку" в Люблино, которую в лучшем случае можно сдать за 40 тыс. рублей. По простым подсчетам получим, что отбить инвестиции при текущих ценах получится через 20,8 лет. Это в лучшем случае, если кризис не будет усугубляться и далее, в последнем случае арендная ставка будет снижаться, а срок, за который инвестиции окупятся, само собой, увеличится.
Помехи вовсе не помехи
"В развитых странах давно поняли, что будущее - за индексными финансовыми инструментами, - рассказывает Владимир Крейндель, директор по ETF продуктам УК "ФинЭкс Плюс". - Там уже много лет назад осознали, что даже самый талантливый управляющий не сможет систематически "обыгрывать" индексную стратегию по доходности». Цифры говорят за себя. В 2014 году приток капитала в ETF составил более $280 млрд, а совокупные активы в ETF превысили $2,8 трлн. По оценкам международной инвестиционной компании Blackrock, в ближайшие пять лет объем средств в ETF достигнет как минимум $6 трлн.
Есть все основания ожидать, что все больше россиян в ближайшее время будут выбирать для себя не слабо прогнозируемые инвестиции в недвижимость или в консервативный банковский вклад, а именно - в индексные фонды, которые позволят быть уверенными: при любых финансовых событиях и колебаниях, с помощью ETF можно сохранить и приумножить свои сбережения.
Российский рынок ETF уже перерос рынки Польши, Турции и Бельгии. Объем средств, вложенных инвесторами в торгующиеся в РФ ETF, составляет около 5 млрд руб. А рублевая доходность по данному инструменту c начала 2014 года достигла, например, по ETF на ИТ-сектор США - 138%, ETF на широкий индекс США - 125%, Китая - 117%.
Материал предоставлен ООО "УК "ФинЭкс Плюс"
